肯尼的海外房產投資秘訣~馬來西亞 澳洲 英國 美國 泰國 菲律賓 柬埔寨

　　近年來，美國房產連續5年走俏，越來越多的高淨值人群開始投資美國房產。當然，這跟美國的財務杠杆調控、房價升值和房租的雙重利益、超強的抗通脹率、以及投資房產對信用度的增加是有著極大的關係的！

　　近幾年來，由於我國房市股市連續受挫，美國房產5年來連續走俏，受到越來越多的投資者追捧，這跟它背後的4大推手有著緊密的聯繫！

1、財務杠杆：銀行貸款30%買房產，可以控制100%資產。

　　財務杠杆如雙刃劍，可以帶來風險，當然也可以帶來好處。以美國的房產為例，投資者可以向銀行借錢買樓，假定首期為30%，那麼投資者就可以短期內以30%的本金控制100%資產。假定樓價為200萬，投資者需要付60萬的首期款，而樓價上漲加租金回報率為8.05%，每年有16.1萬的收益【200萬×8.05%】，在不考慮房貸和稅收的成本下，其年化收益率瞬間提升到26.83%！【16.1萬/60萬】。這時，我們會突然發現，通過在扣除通脹後僅有0.25%的房地產投資，在運用到租金收入和杠杆後，投資收益輕鬆獲得“股神”級別的收益，而房地產，儼然成了大眾手中的“股神”！

2、房價升值+房租=雙重收益

　　房地產即可以拿來自住，還可以出租賺取租金，從而獲得雙重收益。從1960第一季度到2013年第一季度，美國平均房租對房價的比率為4.98%。加上房價每年3.07%的升值，每年約有8.05%的收益。目前，美國的30年期固定抵押貸款的利率在4.49%左右。相對於低廉的美國按揭貸款，買房的確算得上一個不錯的投資。

3、抗通脹：美國房價以高於通脹率0.25%的速度漲了100多年。

　　根據美國最權威的凱西-希勒房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，95年是上漲的。連續下跌達到5年的僅有兩次，連續10年累積漲幅超過100%的有3次，在過去的123年裡，美國房價年化增長率為3.07%，而在相同時期，美國通脹為2.82%。美國房價以高於通脹率0.25%的速度漲了100多年，房地產是抗通脹的，此言不虛。

4、增加信用：購置房產可增加銀行信用評分，從而獲取銀行更高貸款，利率也更優惠。

　　我們可能同時擁有股票、基金、黃金，還有房產和汽車，甚至還有一些維多利亞時期的油畫，但當我們去申請貸款時，銀行會更喜歡什麼資產？沒錯，就是房產！這也難怪，大部分富人，最喜歡的投資是房地產。這是因為有了房地產，似乎就有了和銀行談判，獲得低利率貸款的砝碼。

出處：好房網

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