近年來，美國房地產市場在經濟復蘇、就業市場轉暖和持續低利率的影響下，從2012年的低谷逐漸反彈。美國房地產市場能否恢復到巔峰時期？這期間在美國投資房地產又該注意什麼？請看對灣區、亞特蘭大和芝加哥三個地區房地產市場的詳細分析。
近年來，美國房地產市場在經濟復蘇、就業市場轉暖和持續低利率的影響下，從2012年的低谷逐漸反彈。根據S&PCase-Shiller的資料，截止2014年底，美國平均房價已經上漲20%多，而三藩市的漲幅則將近70%。美國房地產市場能否恢復到巔峰時期？這期間在美國投資房地產又該注意什麼？中國人民大學北美校友會近日舉辦的房地產投資圓桌會議對灣區、亞特蘭大和芝加哥三個地區的房地產市場進行了詳細分析。
美國房地產市場復蘇
美國的房地產市場在經歷了2000至2004年的上升、2005至2007年的過度膨脹以及2008至2009年的金融危機之後，於2011-2012年跌至穀底。從高峰至穀底，美國全國房產均價下跌了30%左右，重災區拉斯維加斯、邁阿密等下跌幅度超過50%。
目前，距離恢復到各地區房地產市場的巔峰，拉斯維加斯（LasVegas）還有約40%，芝加哥（Chicago）還有超過20%，亞特蘭大（Atlanta）還有超過10%。三藩市恢復得相對較快，目前還差不到10%。
灣區概況
三藩市灣區，大體分三藩市、中半島、南灣、東灣幾個大區。從中半島MenloPark到南灣的SanJose，就是所謂的矽谷地區。
2008年金融危機後，整個灣區房價跌至穀底。2012年春夏間，房價開始反彈，每年約兩位元數增長，有的地區達到年長近百分之二三十。由於高科技公司蓬勃發展、就業強勁、海外投資集中，目前灣區占了全美最貴的十個郵遞區號區域中的四個，三藩市房屋買賣和租金的中位價均為全國最高。
以PaloAlto舉例，看一組資料，單戶住宅（SFH,orSingleFamilyHouse）和公寓（Condo）的價格從2009年到2014年都大幅上漲。
灣區房地產分級
在灣區的房地產市場裡：
‧第一級是Atherton,LosAltosHills,Woodside,Hillsborough等地大宅大的豪宅，一兩千萬美金一棟不在話下，均價四五百萬美金。
‧第二級是PaloAlto,MenloPark,LosAltos,Saratoga,Cupertino等好學區的工薪高級社區，均價兩百多萬美金。
‧第三級是交通方便、社區較好的MountainView,Sunnyvale,SantaClara,Milpitas,Fremont等，均價一百萬美金上下。
‧第四級為學區一般的灣區週邊，均價60-70萬美金。50萬美金以下基本就是公寓房、聯體別墅和一些區不太好的小房子。
其中，好學區和一般學區相比，同樣戶型的房屋價格溢價一般為10-30%。
灣區房地產市場走勢
灣區地產經紀MarianChaney表示，灣區今明兩年單看供需應該還要漲，低價區應該漲得更快些。
目前灣區基本是賣方市場，存貨很少。只要房子狀況差不多，標價不離譜，都能拿到幾個到幾十個要價請求，基本幾天至一兩個星期就能賣掉。
法拍屋（foreclosure）能比市價便宜10-15%，但這樣的房子在好區基本絕跡了，有少量出現時，一般投資人都瘋搶。法拍屋很多不能貸款，需要現金買，首付不高很難搶到。
對信用相對不錯並有穩定收入的買家，銀行的貸款審查正變得更容易，推動房價進一步上升。各家銀行的政策稍有不同，有的可以計入公司股票，有的可以考慮國外資產。
同時，外國投資對本地房價影響也越來越大。根據美國房地產經紀人協會的資料，外國投資人約占30%，但實際可能更高一點，因為部分外國個人投資者會通過本地親友或已移民的親友買房。機構投資者則較多購買三藩市和東灣的房地產。
投資建議
選擇投資房時，通常考慮的主要因素是現金流和房地產的上升空間。考慮到灣區現在的房價，想兩者兼顧比較困難。
好區抗跌，漲起來也領頭，大家要買的還是好區，周邊地區跟著水漲船高。但因為好區房價已經較高，投資者的現金流通常都差一些。比較有經驗的長期投資者比較喜歡較好區的中小型出租公寓，租金回報最好，就是要花時間或者請人管理。
在新興社區買投資房，短期內的租金回報和房屋上漲都比較看好，投入也相對低，是一般個人投資者的首選。
如果投資房由經紀公司幫忙找房客，經紀公司一般收取租金合約的5-6%。理想的空置率是控制在5%以內，而修理費最好控制在租金10%以內。
目前灣區的地產稅是首套房屋成交價的1.25%左右，除非房屋買賣、重建或加蓋等，基本不超過2%微調。投資房稅率略不同，還有資本利得稅。
以上資訊主要整理自中國人民大學北美校友會舉辦的房地產投資圓桌會議。Marian Chaney，原名游宇，中國人民大學98級國關學院畢業，後在洛杉磯獲得心理學碩士學位和人力資源管理執照，現在灣區做商業和住宅房地產的地產經紀，主要業務在包括半島、南灣在內的矽谷地區。
出處：百度新聞
留言列表
