簡介：澳洲房產是澳洲社會經濟的重要組成部分，它對澳洲影響深遠同時也受社會各方面因素影響，今天我們就從宏觀背景出發探討一下墨爾本的房產投資市場。
如果要對澳洲房產有一個清晰的瞭解，絕對不能單單以房論房，房產作為一個國家國民經濟的重要組成部分，對社會經濟和人們生活有著深遠影響，同時房產也受眾多因素的影響，今天，我們就從人口、經濟、基建等多個維度來深入分析一下墨爾本的房產市場。
墨爾本人口規模直追悉尼
墨爾本的人口以平均每週1800人的驚人增長速度，達到了目前的440萬，是澳洲重要首府城市中人口增長速度最快的城市，使得這座多次被評為世界最宜居城市的人口規模直擊悉尼。
如此迅速的人口增長主要源於人口的遷入，據澳大利亞資料統計局（ABS）的調查顯示，這批移居者中的大部分人來自維多利亞州的其他城市，而其中也有11，200人來自悉尼。
人口增長倒逼基礎建設
據預測，墨爾本的人口將在2051年增長至770萬。伴隨著大規模的人口增長，維州政府也出臺了加強城市基礎建設的詳細方案。以交通設施和物流為主導，道路承載量將提高30%，其中主要項目包括M80道路升級和東北線建設、貫通西部區域的道路建設，東西線升級、墨爾本道路連接線和墨爾本港和黑斯汀斯（Hastings）港擴建。
經濟發展促CBD區繁榮
人口的增長也帶動著墨爾本城區的經濟發展。經過20年的摸爬滾打，墨爾本逐漸從市郊化的商業合作者身份成功轉型為經濟活動的主導者，城市經濟發展愈來愈趨於穩定。
目前，墨爾本CBD區域彙聚了許多對維州、澳洲乃至全世界經濟發展至關重要的機構，如商業投資、創意設計、法律、工程、管理、培訓等行業先驅及代表。
因此，可以毫不誇張地說，墨爾本市中心在當之無愧地把控著維州的經濟命脈，擁有著高收入的精英工作團隊，而在市中心房產市場的資金流通也是不容忽視的。
以1-2房的小戶型居室為主
順應人口分佈預測和住房需求增多，墨爾本CBD的房產市場以1-2房的小戶型居室為主，這也與日益增多的市中心上班族人數相呼應，而眾多新樓盤的建設也為更多潛在置業者提供著更多選擇。
市中心及其周邊分為兩個二級市場
雖然墨爾本CBD在地理上相對獨立，但是房產市場並沒有因其區域劃分而與周圍城區有明朗的分界。以居住密集程度和房租價格來看，市中心及其周邊地區主要分為兩個二級市場。第一個即核心城內區域，由濱海港區（Docklands）和南岸城區（Southbank）組成，它們的住宅密度和房屋租金都較為昂貴。第二個是圍繞在核心區域周圍的環形區域，從南面的聖科達（StKilda）到北面的布倫瑞克（Brunswick）至西面的塞登（Seddon）。
新公寓售價普遍以高價成交
在過去的十年間，墨爾本CBD的新公寓中間價以平均每年4.2%的漲幅在變化。像許多投資類型一樣，公寓投資常常以長期投資項目被審視。據2014年年中的市中心634套公寓房銷售記錄，其中間價為$416,250，與上年同期相比較，漲幅為7.9%。
由於人口增長的趨勢，墨爾本CBD將延續其作為住宅區的發展速度。從十年間的市區銷售資料來看，新公寓的售價普遍以高價成交。雖然隨著房型、裝飾風格和工程品質等因素，房屋市場價格經歷著波動，在2014年7月至10月間，投資者表現出購置一房公寓的傾向。2014年年中，從銷售的210套住房來看，新公寓的中間價為$453，000，相比上一年增長了6.6%，而與過去的十年相比，則上漲了5.2%。
對市中心住房的需求仍持穩定狀態
在公寓銷售成交量方面，經歷了2010年後半年的成交量高峰（半年內成交1，500套）後，截止至2014年10月，略有減少。但是從目前交易量和呈增長態勢的中間價來看，人們對市中心住房的需求仍持穩定狀態。2014年上半年出現了10年間公寓房的交易量低谷，這恰恰預兆了投資的好時機，投資者可以利用房產投資回報的週期性，期待房產未來的高增值。
可購性影響投資者決策公寓更受歡迎
房產的可購性是另一個影響投資者決策的重要因素。資料顯示，公寓中間價略低於別墅型住宅中間價，並且，2009年至2014年間這之間的差距逐漸加大，直至2014年的$100,000左右。
比較兩種住宅類型，公寓中間價是別墅中間價的82%，但在6年前，這個比例為92%。同期，別墅的中間價以每年6%的速度在增長，而公寓中間價的漲幅為每年4%。別墅中間價以較高的漲幅使得公寓中間價比別墅中間價低了18個百分點，使得人們更能負擔得起公寓而非別墅。
出處：房天下
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